Compravendite e mutui

La vendita o l’acquisto di un immobile, specie quando si tratta della casa di abitazione principale, è un momento estremamente importante nella vita di una persona, momento all’interno del quale si combinano tutta una serie di elementi oggettivi e soggettivi che è necessario gestire con la massima delicatezza, ma anche con la massima esperienza e precisione. Inoltre, negli ultimi anni, si è assistito ad un sempre maggiore infittirsi delle prescrizioni e delle norme da conoscere prima e durante un trasferimento immobiliare, circostanza che contribuisce a rendere oggi la compravendita di un immobile un atto ben più complesso e più tecnico di quanto non lo fosse un tempo.
Per questi motivi, è del tutto necessario affidarsi ora, fin dall’inizio delle trattative e per tutta la durata della conclusione del contratto, ad un professionista capace non solo di cogliere tutte le sfumature e le possibili problematiche connesse a questa tipologia di contratti, ma che abbia soprattutto la capacità – e il dovere per legge –di verificare che:

  • l’acquisto avvenga nella massima tutela di entrambe le parti;
  • sull’immobile non vi siano gravami di alcun tipo che ne diminuiscano il valore;
  • nel contratto vengano inserite tutte le pattuizioni e le clausole richieste dalla legge;
  • tutta l’operazione si svolga nell’assoluto rispetto di quanto voluto dalle parti e di quanto consentito dall’ordinamento giuridico.

COMPRAVENDITE – Normalmente, specie nelle compravendite di immobili abitativi, l’iter che viene seguito è quello della sottoscrizione, non appena le parti raggiungono un accordo, di una proposta irrevocabile direttamente in agenzia, proposta che, pur essendo già vincolante per le parti, anticipa solo la firma di quello che è il vero e proprio contratto preliminare di compravendita. È nel preliminare infatti che sono contenuti gli accordi principali e fondamentali del futuro rogito definitivo ed è sempre al momento del preliminare che, di norma, viene versata una somma a titolo di caparra confirmatoria, con fissazione di un termine per il rogito. Il rogito definitivo può avvenire sia dopo poche settimane, sia a distanza di parecchi mesi.
Il ruolo del Notaio è centrale proprio a partire dai momenti che precedono il preliminare: con la sua oggettiva preparazione ed esperienza in materia, il Notaio ha infatti la precisa funzione di verificare, innanzitutto, che l’immobile sia del tutto commerciabile e trasferibile. Seconda e ugualmente importante funzione del Notaio è poi quella di fare luce su tutte le eventuali questioni trascurate o ignorate dalla parti che potrebbero essere causa di litigi o problemi futuri.

MUTUI – Con il contratto preliminare la proprietà dell’immobile resta ancora in capo al venditore, il quale però diventa obbligato per legge a rispettare l’impegno preso e a procedere al trasferimento del bene, una volta venuto a scadenza il termine convenuto. Il mutuo, che generalmente si inserisce nel contesto del rogito definitivo, ossia al momento del vero e proprio passaggio di proprietà, serve generalmente a finanziare l’acquisto dell’immobile. Consiste nel contratto con il quale la Banca prescelta dal Cliente concede al Cliente stesso la disponibilità della somma di denaro concordata, a fronte della restituzione dell’importo in rate mensili comprensive sia della quota di capitale che di una quota di interessi.
Una volta che il Cliente indica la Banca prescelta, il Notaio si mette in contatto con la stessa per predisporre il contratto di mutuo – che viene generalmente firmato contestualmente al rogito di vendita – e, effettuata la consueta verifica di legalità, si occupa di coordinare l’incontro tra tutte le parti. A garanzia della restituzione della somma erogata, normalmente, la Banca chiede al Cliente che sul bene appena acquistato venga iscritta ipoteca, ossia una formalità visibile a tutti che garantisce alla Banca stessa un diritto di prelazione sull’eventuale ricavato del bene stesso in caso di vendita all’asta. Il Notaio interviene anche qui, per garantire alla Banca la corretta iscrizione di questa ipoteca, il suo grado e darne la dovuta pubblicità nei Registri Immobiliari.

Da non trascurare, infine, il ruolo fondamentale che il Notaio può svolgere nell’ambito degli aspetti fiscali della compravendita, i quali incidono generalmente in maniera non indifferente sulle scelte o sugli strumenti che di volta in volta le parti decidono di effettuare ed utilizzare.