Quali sono i documenti che generalmente servono al Notaio per preparare la stipula di un contratto di compravendita?
Il Notaio o i suoi collaboratori saranno di volta in volta a disposizione per elencarvi qual è la documentazione necessaria alla preparazione dell’atto, ma, generalmente, quello che il Cliente può e deve cominciare a raccogliere e portare o inviare al Notaio per un atto di compravendita, è:
- eventuale proposta firmata presso l’agenzia immobiliare dalla quale ricavare anche i dati essenziali del contratto quali il prezzo, le modalità di pagamento, la conformità degli impianti ed eventuali pattuizioni particolari;
- rogito di provenienza dell’immobile (o dichiarazione di successione ed eventuale testamento se la provenienza è tale): si tratta in sostanza dell’atto con cui chi oggi vende, è divenuto a sua volta proprietario;
- documenti di identità delle parti con codici fiscali e, in caso di coniugi, estratto riassunto dell’atto di matrimonio da richiedere nel Comune nel quale sono state celebrate le nozze;
- eventuale documentazione edilizia ed urbanistica relativa al bene oggetto di vendita (ogni genere di lavoro che ha interessato l’immobile e per il quale è stato necessario richiedere permessi o provvedimenti di sorta);
- solo per i trasferimenti dei terreni, Certificato di Destinazione Urbanistica
- Attestato di Prestazione Energetica relativo alla singola unità immobiliare ad uso abitativo che viene trasferita;
- dati dell’agenzia immobiliare e, appena possibile, importi pattuiti per la mediazione con relative fatture e modalità di pagamento.
Che cos’è il contratto preliminare e che differenza c’è tra “preliminare registrato” e “preliminare trascritto”?
Si tratta di quello che, in gergo, viene spesso definito anche “compromesso”, ossia quella scrittura che le parti firmano per vincolarsi reciprocamente ad un impegno futuro. Nell’ ambito della compravendita, il contratto preliminare non ha il potere di trasferire la proprietà dell’immobile, ma serve solo a far sì che le parti divengano obbligate giuridicamente ad addivenire al rogito definitivo, unico momento nel quale l’acquirente diventerà a tutti gli effetti proprietario del bene acquistato. Tuttavia, il contratto preliminare produce comunque effetti importantissimi dal punto di vista giuridico, dal momento che, qualora una delle parti si rifiutasse di addivenire al rogito, l’altra potrà ottenere dal giudice una sentenza che “sostituisce” il rogito stesso, facendo sì che, sostanzialmente, venga rispettato l’impegno preso. Il contratto preliminare può essere solo registrato oppure può essere trascritto; la differenza consiste nel fatto che, fermo restando come in entrambi i casi la forza dell’impegno giuridico ad addivenire al contratto definitivo sia la medesima, con il preliminare solo registrato questo impegno non è opponibile ai terzi e rimane pertanto solo un vincolo tra le parti del contratto, mentre, con la trascrizione, questo impegno diventa opponibile a tutti in quanto presente nei registri immobiliari pubblici, con la conseguenza che l’acquirente, in questo modo, effettua sul bene, in maniera visibile a chiunque, una sorta di “prenotazione”. La scelta se trascrivere o meno il contratto preliminare spetta alle parti, le quali però, sulla base delle circostanze di volta in volta tipiche del caso concreto, potranno valutare con il Notaio quale sia la soluzione migliore da adottare, anche in virtù del fatto che il contratto preliminare solo registrato ha dei costi minori di quello anche trascritto.
Cosa sono le “visure”?
Le visure sono le indagini che il Notaio compie in sede di “istruttoria” di una pratica notarile. Esse possono essere di due tipi, ipotecarie e catastali. Le visure ipotecarie sono le indagini che il Notaio compie presso i pubblici Registri Immobiliari per verificare che i beni immobili oggetto di trasferimento (o di altri diritti) siano effettivamente di proprietà di chi li vende, non siano gravati da formalità pregiudizievoli e che sia stata rispettata la continuità nei diversi passaggi di proprietà che si sono succeduti negli ultimi vent’anni. Le visure catastali vengono invece compiute, prima della stipula di un atto notarile avente ad oggetto beni immobili, presso il Catasto del luogo ove sono situati questi beni, per verificare la corretta intestazione dei beni stessi, la correttezza dei dati catastali in genere, nonché per entrare in possesso delle planimetrie dei beni, le quali devono oggi per legge essere allegate all’atto notarile e devono essere conformi al reale stato di fatto dei beni stessi.
Cosa significa “donazione indiretta”?
Molto spesso viene espressa al Notaio la volontà di “intestare” un bene ad un altro soggetto, diverso da quello che paga realmente il corrispettivo. Classico esempio è il genitore che regala la casa al figlio, intestando quindi l’immobile a quest’ultimo, ma pagando lui il prezzo dell’acquisto. In questi casi viene compiuta quella che in gergo tecnico viene definita una “donazione indiretta”, ossia un atto che, pur essendo compiuto a mezzo di un contratto che nulla ha a che vedere con la donazione (come, ad esempio, una normale compravendita), in sostanza realizza però l’effetto, indiretto appunto, di arricchire un’altra persona, effetto tipico invece del contratto di donazione. Tuttavia, a differenza del contratto di donazione “diretto”, alle donazioni indirette non sono connesse nessuna delle problematiche che il contratto di donazione si porta dietro e, in particolare, non causano alcun problema ai fini di una successiva circolazione dell’immobile. Per questo motivo, ai fini sia di una maggiore trasparenza in materia di capacità contributiva di chi interviene in atto, sia ai fini di un successivo regolamento di interessi tra chi si trova oggi destinatario della donazione indiretta ed eventuali altri eredi, è ormai prassi consolidata quella di fare emergere negli atti notarili queste donazioni indirette, indicando nell’atto che il prezzo del negozio viene pagato da chi effettivamente lo pone in essere, senza che questo pregiudichi in alcun modo le volontà delle parti in ordine all’intestazione del bene. Quanto al profilo fiscale, è importante inoltre sapere che queste donazioni indirette, se contenute in atti aventi ad oggetto trasferimenti immobiliari o cessioni di azienda che scontano già un’imposta di registro proporzionale o l’IVA, non sono soggetti ad alcuna imposizione ulteriore.
Che cos’è l’ACE o l’APE?
L’Attestato di certificazione energetica o, come recentemente modificato, l’Attestato di Prestazione Energetica, è quel documento che permette di conoscere la classe energetica di un determinato edificio. La Corte di Cassazione ha infatti recentemente ribadito come, per chi acquista un immobile, la conoscenza della classe energetica dello stesso costituisca una caratteristica essenziale del bene ed è per questo motivo che, oggi, il detto Attestato deve essere messo a disposizione della parte acquirente fin dall’inizio delle trattative che conducono alla firma di un contratto di compravendita. Pertanto si tratta di un documento che il Notaio chiederà ora al venditore di produrre già al momento del contratto preliminare di compravendita e che andrà poi allegato, in originale, al rogito definitivo.
E’ obbligatorio in una compravendita che il venditore produca il Certificato di conformità edilizia e agibilità (o, semplicemente, l'”agibilità”)?
AI sensi dell’art.24 del Testo Unico dell’edilizia, il certificato di agibilità “attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti in essi installati” secondo la normativa vigente. Il certificato in oggetto non è un documento obbligatoriamente richiesto per il trasferimento di un immobile che, pertanto, può essere tranquillamente ceduto anche se il venditore non ne è in possesso o non è in grado di produrlo. Tuttavia, il fatto che l’immobile sia dotato dell’agibilità o meno, costituisce una caratteristica fondamentale dell’immobile che, chi acquista, deve certamente conoscere. Molto spesso, infatti, specie negli immobili molto vecchi, può essere difficile reperire questo documento (ma ci si può sempre provare mediante un accesso agli atti da effettuare nel Comune in cui è sito l’immobile) e, del resto, l’acquirente è già magari intenzionato ad effettuare lavori di ristrutturazione a seguito dei quali il Comune rilascerà comunque il detto certificato, ma è sempre molto importante che il punto sia oggetto di discussione e di consapevolezza da entrambe le parti, proprio per evitare possibili future contestazioni.
Cosa significa “trascrizione dell’accettazione tacita di eredità”?
Può accadere che il Notaio, nell’analizzare la vostra pratica, vi faccia ad un certo punto presente che, a seguito del rogito che andrete a fare, occorrerà procedere alla trascrizione dell’accettazione tacita di eredità. La trascrizione dell’accettazione tacita di eredità è quella operazione che consiste nel procedere alla trascrizione nei Registri Immobiliari dell’accettazione di eredità della persona dalla quale è stato ereditato il bene di cui oggi si vuole disporre. Si chiama accettazione tacita perché discende non da una dichiarazione espressa di accettazione (cosa che può sempre avvenire, ma più raramente capita), ma da un atto/operazione, posta in essere dall’erede, che implica necessariamente accettazione di eredità in quanto chi la pone in essere non avrebbe diritto di farla se non nella sua qualità di erede. Se infatti un soggetto vende o dispone di un bene ereditario, la legge collega a questa operazione la volontà implicita di accettare l’eredità da cui discende quel bene stesso, come indica chiaramente l’art. 476 del codice civile. Tuttavia, se quel bene era del defunto e oggi, con il mio acquisto, io erede, senza aver mai accettato espressamente l’eredità, lo vendo ad un terzo, nei Registri Immobiliari “manca un passaggio”, ossia il passaggio di proprietà dal defunto a me erede. E’ per questo motivo, per garantire il cosiddetto principio della continuità delle trascrizioni che, oggi, il Notaio, allorquando viene chiamato a ricevere un atto che riguarda un bene proveniente da una successione mai espressamente accettata, procede ad effettuare due trascrizioni, la prima dal defunto all’erede oggi venditore, e la seconda dall’erede al compratore. In questo modo, infatti, l’anello mancante nei Registri Immobiliari viene completato e i passaggi di proprietà precedenti “riordinati”. Questa trascrizione ha un costo che, generalmente, si aggira complessivamente intorno ai 460 euro e che, di regola, viene posto a carico del venditore in quanto onere inerente la storia del bene e che, quindi, nulla ha a che fare con chi compra. I documenti da produrre al Notaio per effettuare questa operazione sono il certificato di morte del defunto se la successione è una successione che si è devoluta per legge, altrimenti, se la successione è testamentaria, una copia autentica del verbale di pubblicazione del testamento.